Acheter un logement neuf

1 - Le contrat de réservation :

Même s’il n’est pas légalement obligatoire, le contrat de réservation est une pratique systématique.  Il ne s’agit pas à proprement parler d’un engagement puisque vous avez parfaitement le droit de renoncer à l’achat. Mais, à l’exception de cas strictement définis par la loi, vous perdrez alors le montant du dépôt de garantie.

Le contenu :

Le contrat de réservation doit mentionner :
     - la surface habitable approximative,
     - le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc….)
     - la situation dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété,
     - le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
     - un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc…)
     - la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L’absence d’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat.

Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu’il s’engage à vous faire obtenir.

Naturellement, rien n’empêche le vendeur de prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu’il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter. Et cela, même s’il ne les mentionne plus dans l’acte définitif de vente.
Ne vous contentez donc pas de promesses orales mais faites les mentionner sur le contrat de réservation. Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :
     - le délai de livraison du bien,
     - l’échéancier de paiement,
     - un prix ferme et définitif,
     - les prêts à obtenir pour financer l’acquisition, etc.

2 - Le dépôt de garantie :

Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Il ne peut dépasser les plafonds suivants :
     - 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
     - 2% su ce délai est compris entre un et deux ans,
     - Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.


3 - La rétractation :

Un fois que vous avez signé le contrat de réservation, adressé par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours et récupérer votre dépôt de garantie.

Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l’acte de vente définitif. Sauf dans un certain nombre de cas, prévus par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation.

A savoir :
     - Quand le vendeur n’a pu obtenir les prêts promis,
     - Quand l’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais,
     - Quand la circonstance ou la qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter, par exemple des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc…).      - Quand l’un des équipements collectifs n’est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
     - Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu.

4 - Le contrat de vente :

Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévu pour la signature. Un délai que vous devez mettre à profit pour étudier attentivement le contenu car vous ne pourrez plus changer d’avis ultérieurement.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l’immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.
     • S’il s’agit d’un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit impérativement décrire avec exactitude ces immeubles voisins. Vous pourrez ainsi vérifier que les constructions futures éventuelles ne risquent pas de dégrader l’environnement.
     • Vous devez également avoir communication du règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l’usage du bien (interdiction d’activités, etc.).

5 - Le prix définitif :

L’acte de vente doit naturellement indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonnés. Vous devrez, en effet, payer votre logement au fur et à mesure de l’achèvement des travaux.

Avec des pourcentages maximaux :
     - 35% au plus à l’achèvement des fondations (20% pour une maison individuelle),
     - 70% au plus à la mise « hors d’eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture (45% pour une maison individuelle),
     - 95% du prix au plus à l’achèvement des travaux (85% pour une maison individuelle).
Il vous restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement (15% pour une maison individuelle).

Lors de la signature de l’acte de vente, le prix est ferme et définitif. Il peut toutefois varier dans la limite de 70% de la variation de l’indice national du bâtiment. Mais cette possibilité d’indexation est de moins en moins fréquente.

6 - La Date de livraison :

Rien n’oblige à la préciser dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l’acte de vente. Malheureusement, la loi admet une marge d’approximation importante (exemple : « 2ème semestre 2004 »).

Mieux vaut donc essayer d’obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l’insertion d’une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.
     • Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d’intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.
     • Dans tous les cas, si un retard important entraîne un préjudice, vous pouvez essayer d’obtenir de dommages intérêts auprès de la justice….

7 - Les garanties de l’acheteur :

Le contrat de vente doit comporter obligatoirement une garantie pour l’acheteur, garantie qui peut prendre plusieurs formes.

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance, si le logement n’est pas achevé, l’acte est annulé et l’acheteur récupère l’intégralité des paiements effectués.
La garantie d’achèvement « extrinsèque » prévoit également l’intervention d’un organisme extérieur. Celui-ci s’engage à verser les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, au vendeur ou à l’acquéreur. Il s’agit donc d’une garantie financière.
La garantie d’achèvement « intrinsèque » traduit la bonne santé financière du promoteur concerné mais ne garantit pas, à proprement parler, le versement de fonds. Elle est mentionnée dans le contrat quand les fondations de l’immeuble sont achevées et que le financement de l’opération est assuré à 75 % par les fonds propres du promoteur, par les ventes et les crédits bancaires déjà confirmés (ou à 60% quand les fonds propres entrent à hauteur de 30% du financement). Elle est également mentionnée quand l’immeuble est hors d’eau et que le promoteur n’a pas encore utilisé de crédits bancaires.
 

Source : Droit-Finances.net <http://droit-finances.commentcamarche.net>