Offre d'achat

Quand on négocie l’achat d’un bien immobilier, il est fréquent de formuler une offre par écrit. Une procédure qui engage plus qu’on ne le pense.

Dans les négociations immobilières, il faut parfois agir vite et engager rapidement des négociations. La plupart du temps, l’acheteur potentiel fait une offre verbale à l’intermédiaire ou au propriétaire, avec un prix naturellement inférieur au prix demandé. Mais il arrive aussi de plus en plus fréquemment que cette offre soit formalisée par écrit, soit pour donner plus de poids à la proposition, soit que le vendeur soit difficile à joindre. Or, comme le souligne une récente étude des Agences Départementales d’Information pour le logement (Adil), cette offre d’achat écrite possède plus de portée que ne le pense généralement son auteur.

1 - L’offre d’achat :

- Comme son nom l’indique, l’offre d’achat traduit la volonté de l’acquéreur potentiel d’acheter le bien concerné au prix indiqué. Elle est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse en vente. A ceci près qu’elle est moins encadrée sur le plan juridique et peut donc poser quelques problèmes si la vente ne se réalise pas.
- En effet, d’après l’article 1583 du Code Civil, « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix ». Conséquence : Si le vendeur répond par écrit qu’il accepte le prix proposé, la vente est en théorie légalement conclue. Alors même que l’acquéreur potentiel ne pensait pas s’être engagé de façon aussi ferme que d’éventuelles zones d’ombre peuvent encore subsister (coût de travaux de remise en état, existence de servitudes, délai de délibération des lieux, montant des charges, etc…). - Si l’acheteur hésite à donner suite à sa proposition, alors que le vendeur l’a accepté, ce dernier peut théoriquement lui demander de tenir ses engagements et à défaut, exiger des dommages et intérêts. - Depuis la mise en application de la loi « Solidarité et Renouvellement Urbains » au 1er juin 2001, l’offre d’achat ne peut être assortie d’aucun versement de la part du candidat acquéreur, sous peine de nullité.

2 - La rétractation de l’acheteur :

- En revanche, l’acheteur peut parfaitement se rétracter si le vendeur fait une contre-proposition. Dans cette hypothèse, en effet, l’offre initiale devient caduque et l’acheteur retrouve son entière liberté. - Si l’offre d’achat mentionne une durée, l’acheteur retrouve également sa liberté si le vendeur n’a pas accepté la proposition dans les délais impartis.

En l’absence de mention, l’acheteur peut théoriquement se rétracter à tout moment dès lors que le vendeur n’a pas encore répondu favorablement à l’offre.

3 - Les précautions à prendre :

- Compte tenu des implications juridiques d’une offre d’achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en attendant que toutes les conditions accessoires à l’achat soient bien précisées. En cas d’accord des volontés, la concrétisation de la vente se fera lors de la signature de l’avant-contrat.
- Si l’offre écrite est indispensable pour ne pas laisser échapper le bien, il convient de prendre quelques précautions :
- Prévoir pour l’offre une durée courte (huit à quinze jours) ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR)
- Signer d’ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l’avant-contrat.
- Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu’à la signature de l’avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
- Préciser également, si possible, que l’offre pourra être révoquée par l’acheteur si le vendeur ne l’accepte pas dans les délais impartis.

Source : Droit-Finances.net <http://droit-finances.commentcamarche.net>

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